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新一年首个偿债高峰来临 房企如何抓住融资“窗口期”？******

　　2023年年初，各大机构相继披露2022年12月份以及全年的房企融资数据。总体来看，在融资环境日渐宽松的背景下，2022年12月份房企融资出现“翘尾”行情，但纵观全年数据，仍呈现不小幅度的下滑。据中指研究院统计数据显示，2022年全年，房地产行业共实现非银类融资8457.4亿元，同比下降50.7%。

　　2023年，仍是房企的偿债之年，特别是一季度，迎来首个偿债高峰。在业内人士看来，融资环境会持续宽松，企业要抓住融资窗口期，补充流动性，优化债务规模和结构。

　　2022年12月，房企融资出现“翘尾”行情，但全年数据仍呈现不小幅度的下滑。图/IC photo

　　上月房企融资规模大幅增长

　　据克而瑞统计数据显示，2022年12月，100家典型房企的融资总量为1018亿元，环比增加84.7%，同比增加33.4%，年内首次单月融资规模突破千亿。其中，12月房企债券发行了411.6亿元，环比增加92.2%，同比增加30.3%。

　　同策研究院监测的40家典型上市房企数据显示，2022年12月，40家房企共完成融资金额712.5亿元，环比上升125.03%。其中，债权融资金额为580.44亿元，占总融资金额比重为81.47%，环比上升140.65%；股权融资金额为132.06亿元，占总融资金额比重为18.53%，环比上升75.07%。

　　对于2022年底融资规模的大幅增长，同策研究院分析称，继2022年11月“三箭齐发”，从信贷、债券、股权三个融资渠道为房地产企业提供政策支持之后，12月房地产融资大幅反弹，迎来仅次于3月份的融资小高峰，虽未达到2020年平均水平，但高于2021年均值。同时，面对即将到来的春节假期，大多数房企也开始提前储备资金，保证年终的现金流动性。其中，中期票据和境内银行贷款分别是国企和民企融资主入口。

　　此外，在融资成本上，克而瑞数据显示，2022年12月，100家典型房企新增债券类融资成本4.34%，环比提高0.7个百分点，同比下降0.18个百分点。其中，融资成本最低的为中海地产发行的公司债，票面利率2.25%。

　　2022年全年房企融资数据仍显低迷

　　虽然2022年底房企融资数据翘尾，但是纵观全年，仍显低迷。

　　据中指研究院统计数据显示，2022年1-12月，房地产行业共实现非银类融资8457.4亿元，同比下降50.7%。

　　克而瑞统计数据显示，2022年100家典型房企全年融资总量为8240亿元，同比减少38%，这是自2016年以来首次低于1万亿元，主要是因为2022年房企流动性危机大面积爆发，民营房企的融资规模长期低迷。

　　同策研究院监测的40家典型上市房企融资数据显示，2022年其融资总额为5697.23亿元，较前一年下降27%，连续3年下滑。

　　同策研究院分析称，去年以来房企融资一直处于低谷，前10个月虽然出台了一系列融资方面的指导政策，但是房企融资环境并未得到有效改善，实际情况是融资环境在进一步恶化，下半年比前一年下滑速度更快，直到11月房地产行业融资政策密集出台，从信贷、债券、股权三个融资渠道为房地产企业提供政策支持；12月，房企融资终于迎来了小高峰。

　　预计今年上半年是房企融资窗口期

　　进入新的一年，房企的偿债压力有多大？房企融资环境还将有多大程度的宽松？

　　2023年一季度，房企迎来偿债高峰。中指研究院数据显示，2023年一季度为首个偿债高峰，其中，信用债中有近400亿元、海外债中有近700亿元为出险企业的到期债务，占一季度到期债务的四成。

　　“我们统计，2023年房企到期信用债及海外债合计9579.6亿元，相比上年多700亿元，房企偿债规模有增无减。特别是2023年一季度的1月、3月，房企偿债规模均超千亿元，4月、7月也超千亿元，这几个月房企偿债压力较大。”中指研究院企业研究总监刘水如是说。

　　但从另一方面来看，政策环境也在持续宽松中。2023年1月10日，人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，其中提到，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动。同时，要落实好16条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施，用好民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)，保持房企信贷、债券等融资渠道稳定，满足行业合理融资需求。

　　对此，刘水分析称，去年11月以来，支持房企融资的“三支箭”持续推进，这些房企融资渠道将继续发挥作用，2023年有望延续融资宽松的环境。

　　同策研究院也认为，从政策和市场表现来看，预计今年上半年会是房企融资的窗口期。

　　政策宽松下，能否抓住机会还在于企业自身。中指研究院分析称，在行业供给端利好尽出的背景下，房企融资端流动性紧张问题将得以明显改善。企业要抓住当前融资窗口期，根据自身情况积极对接资金供给方，既要优化债务规模和结构，也要及时补充流动性，更要借助融资力量拉动销售端，推动经营端流动性回暖，从根本上解决流动性问题。

广东云浮：“政企村共建”做强村集体经济******

　　在广东省云浮市云安区富林镇生态养殖小区内，一栋栋鸡舍整齐排列，鸡舍内部自动喂料、送水等现代化设备正在高效运转。“这里的环境干净又卫生，我在这里工作3个月了，每个月工资3000多元，加上土地租金，收入没有受疫情影响反而增加了。”在富林镇养殖小区务工的村民李伙带告诉记者。

　　富林镇养殖小区是云浮市2022年兴建的17个“政企村共建”生态养殖小区之一，于2022年7月底实现投产，年出栏肉鸡288万羽，带动44个行政村年平均增加经营性纯收入6.3万元。

　　2022年以来，云浮市委、市政府为解决行政村村集体经济不平衡短板，在全市发起了发展壮大村级集体经济攻坚行动，实行党委领导、政府主导、市场推动、村村参与，通过政策撬动、产业驱动、政企村联动，构建“政企村共建”的发展壮大村集体经济新模式，不断增强村集体“造血功能”。

　　2022年10月中旬，新兴县新城镇大稳养殖小区、水台镇布茅养殖小区迎来首批共8.3万羽肉鸡出栏上市，并且在全市率先获得收益回报；11月中旬，全市首个回购成功的养殖小区——郁南县平台镇古龙塘养殖小区迎来首批5.1万羽肉鸡出栏上市。

　　目前，云浮市已统筹驻镇帮镇扶村资金、扶持发展村集体经济专项资金等系列资金，共投资7.73亿元推动17个“政企村共建”养殖小区项目落地建设。

　　据了解，在“政企村共建”发展模式下，平台公司每年按不少于总投资金额10%的比例获取固定收益，固定收益在扣除银行本息及固定资产折旧后，形成纯收入作为分红，由此平台公司每年可稳定获得占总投资额5%左右的纯收益。这样，15年的纯收益将达到6亿元左右，每年可为行政村村集体增加经营性收入达4000万元。

　　“平台公司与农业龙头企业协定，合作期满后养殖小区的资产和土地租赁期内的经营权等相关权益仍归平台公司所有继续经营。15年后，下‘蛋’的‘老母鸡’仍然归平台公司所有。”云浮市委书记卢荣春说，“政府主要是起到牵头搭台的作用，负责协调资金、用地以及建设或收购养殖小区，企业可马上养殖开展经营生产。”云浮市5个县（市、区）均已组建了国有投资平台公司作为项目投资和收益分配主体。

　　截至2022年底，全市已有70%以上的行政村集体经济组织年收入突破10万元。据测算，2023年起，云浮市所有行政村每年每村集体经济经营性年纯收入超过15万元。（本报记者 张建军）

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）